La casa que sí puedes pagar… pero que quizá no puedes sostener
El costo oculto de comprar una vivienda de interés social en México
Cuando una persona utiliza su crédito Infonavit para comprar una vivienda, normalmente la primera pregunta es:
¿Cuánto me van a descontar cada mes?
Y es una pregunta importante.
Pero existe otra que muchas veces no hacemos:
¿Cuánto me va a costar realmente vivir en esa casa?
Porque comprar una vivienda no significa solamente pagar una mensualidad.
También significa pagar transporte, servicios, mantenimiento, alimentación, tiempo de traslado y todos aquellos gastos que aparecen simplemente por vivir en determinado lugar.
Y aquí puede encontrarse uno de los problemas más importantes de la vivienda de interés social en México:
Una casa puede ser accesible en precio y, al mismo tiempo, ser muy costosa de sostener.
Una vivienda no son solamente cuatro paredes
Durante mucho tiempo, hablar de vivienda significaba principalmente hablar de:
terreno + casa + crédito + mensualidad.
Pero el concepto de vivienda adecuada es mucho más amplio.
Actualmente, la legislación mexicana reconoce siete componentes de la vivienda adecuada:
- seguridad de la tenencia;
- disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura;
- asequibilidad;
- habitabilidad;
- accesibilidad;
- ubicación;
- adecuación cultural.
Esto cambia completamente la manera en que deberíamos analizar una vivienda.
Porque una casa puede tener escrituras, servicios y una mensualidad que aparentemente cabe en el presupuesto familiar, pero si está demasiado lejos del trabajo, de las escuelas, de los hospitales o del transporte, existe un costo adicional que muchas veces no aparece en la publicidad de la vivienda.
El precio de la casa no es el costo de vivir en ella
Imaginemos una familia que encuentra una vivienda de interés social con una mensualidad que puede pagar.
La operación parece sencilla:
Crédito Infonavit
↓
Casa
↓
Mensualidad
↓
Patrimonio
Pero falta agregar algo:
El costo de habitar esa vivienda.
Por ejemplo:
Mensualidad de la vivienda
Transporte
Combustible
Mantenimiento del vehículo
Pasajes
Tiempo de traslado
Servicios
Mantenimiento de la casa
Gastos adicionales
=
Costo real de vivir en esa propiedad
Y aquí puede cambiar completamente la percepción de una «casa barata».
¿Qué pasa cuando la vivienda está demasiado lejos?
Supongamos que una persona trabaja en Guadalajara y compra una vivienda considerablemente más alejada porque ahí encontró una casa que podía adquirir con su crédito.
Al principio puede pensar:
«Está lejos, pero la casa sí la puedo pagar.»
Después comienza la realidad cotidiana.
Salir más temprano.
Regresar más tarde.
Pagar transporte.
Utilizar automóvil.
Comprar gasolina.
Dar mantenimiento al vehículo.
Pagar más por los traslados.
Tener menos tiempo con la familia.
Y si existen problemas de transporte público, el costo puede aumentar todavía más.
La ubicación, por lo tanto, forma parte del costo de la vivienda.
La propia política nacional de vivienda ha señalado la relación entre ubicación, transporte y acceso al empleo y otros destinos. En el diagnóstico del Programa Nacional de Vivienda se advertía además que, para muchas familias urbanas, el transporte representa una parte importante del gasto familiar.
El tiempo también tiene un costo
Hay algo que normalmente no aparece en la tabla de amortización de un crédito:
El tiempo.
Una persona puede estar pagando una vivienda con una mensualidad accesible, pero pasar diariamente varias horas trasladándose.
Eso significa menos tiempo para:
- descansar;
- convivir con la familia;
- cuidar a los hijos;
- estudiar;
- trabajar horas adicionales;
- realizar actividades personales.
Por eso una pregunta fundamental antes de comprar debería ser:
¿Cuánto tiempo voy a tardar diariamente en llegar a mi trabajo y regresar a casa?
No solamente:
¿Cuánto voy a pagar por mi casa?
¿Qué hay alrededor de la vivienda?
Antes de comprar una vivienda de interés social debemos mirar más allá de la puerta principal.
¿Hay escuelas cerca?
¿Hay centros de salud?
¿Hay transporte público?
¿Hay supermercados?
¿Hay mercados?
¿Hay farmacias?
¿Hay bancos?
¿Hay espacios públicos?
¿Hay vialidades adecuadas?
¿Qué tan lejos está el trabajo?
¿Cómo es el entorno?
¿La zona está consolidada o apenas está creciendo?
Estas variables forman parte de lo que actualmente se entiende por una vivienda adecuada.
SEDATU considera que la ubicación debe permitir acceso a oportunidades de empleo, servicios de salud, escuelas y otros servicios e instalaciones sociales, y también contempla factores como transporte, seguridad, riesgos y deterioro urbano.
Una vivienda barata no necesariamente es una buena oportunidad
Ésta es una de las ideas que queremos dejar muy clara.
Imaginemos dos propiedades.
Propiedad A
$700,000
Está lejos del trabajo y tiene pocos servicios alrededor.
Propiedad B
$850,000
Está más cerca del trabajo, transporte, escuelas y servicios.
A primera vista, la propiedad A parece ser la opción económica.
Pero hagamos el análisis completo.
Si la familia que compra la propiedad A necesita gastar mucho más en transporte durante los siguientes años, la diferencia de precio puede reducirse considerablemente.
Por eso:
El precio de adquisición es solamente una parte del costo de una vivienda.
Y esto también puede afectar al patrimonio
Hay otra cuestión que pocas veces se analiza.
La ubicación también puede influir en el mercado futuro de la propiedad.
Una vivienda no solamente debe servir para vivir.
También representa un activo patrimonial.
Si en algún momento el propietario necesita:
- vender;
- cambiar de ciudad;
- transferir;
- refinanciar;
- utilizar la vivienda como parte de una estrategia patrimonial;
la demanda existente en esa zona puede ser muy importante.
Por eso debemos preguntarnos:
¿Quién querría comprar esta vivienda en cinco, diez o quince años?
No existe una respuesta automática.
Pero analizar la ubicación, infraestructura, servicios, empleo, transporte y crecimiento urbano ayuda a entender mejor el mercado.
El problema no siempre es la casa
Cuando hablamos de vivienda abandonada debemos tener mucho cuidado.
No sería correcto afirmar que todas las viviendas abandonadas fueron abandonadas porque estaban lejos o porque eran viviendas de interés social.
Las causas pueden ser múltiples.
Sin embargo, los datos oficiales muestran que existe un problema importante de vivienda con diversas situaciones.
En 2025, el Gobierno informó que Infonavit había identificado 843 mil viviendas con problemáticas para ser censadas; de las 168 mil visitadas hasta junio de ese año, 23 mil estaban deshabitadas o vandalizadas.
Esto no demuestra por sí mismo que la ubicación o el costo de transporte sean la causa del abandono.
Pero sí demuestra algo:
El problema de la vivienda no termina cuando se entrega la casa.
Hay que preguntarnos si esa vivienda puede mantenerse, habitarse y convertirse realmente en patrimonio.
¿Entonces no debo comprar una vivienda de interés social?
No.
La conclusión no es que la vivienda de interés social sea mala.
Al contrario.
Para millones de familias representa una de las principales posibilidades de construir patrimonio.
El problema aparece cuando la decisión se toma únicamente con base en:
«Es lo que me alcanza.»
La pregunta debería ser mucho más completa:
«¿Esta vivienda es adecuada para mi familia y puedo sostenerla durante los próximos años?»
Antes de comprar, haz este ejercicio
Antes de firmar, calcula:
1. Mensualidad de la vivienda
¿Cuánto pagaré realmente?
2. Transporte
¿Cuánto gastaré diariamente?
3. Gasolina
Si utilizo automóvil, ¿cuánto representa al mes?
4. Mantenimiento
¿Cuánto costará mantener el vehículo?
5. Servicios
Agua, electricidad, gas, internet, etc.
6. Mantenimiento de la vivienda
Pintura, impermeabilización, reparaciones, instalaciones, etc.
7. Tiempo de traslado
¿Cuántas horas perderé cada día?
8. Servicios cercanos
Escuelas, hospitales, supermercados, farmacias y transporte.
9. Seguridad y entorno
¿Cómo es la zona durante el día y la noche?
10. Futuro de la zona
¿Qué está ocurriendo alrededor?
Una fórmula sencilla
Puedes pensar en tu vivienda de esta manera:
Costo real mensual =
Mensualidad
- transporte
- servicios
- mantenimiento
- otros gastos derivados de la ubicación
No es una fórmula financiera oficial ni sustituye un análisis individual.
Es simplemente una manera de ver la vivienda desde una perspectiva más completa.
¿Y qué pasa si ya compré?
Si ya tienes una vivienda de interés social, tampoco significa que hayas tomado una mala decisión.
Lo importante es conocer tu situación.
Pregúntate:
¿Puedo pagarla cómodamente?
¿Estoy al corriente con mi crédito?
¿Estoy al corriente con agua y predial?
¿La vivienda está en buenas condiciones?
¿La zona está mejorando o deteriorándose?
¿Tengo servicios y transporte adecuados?
¿La propiedad conserva demanda?
¿Tengo un plan para mantenerla?
Estas preguntas pueden ayudarte a proteger tu patrimonio.
La nueva visión de la vivienda en México
Este tema cobra todavía más importancia porque la política nacional de vivienda está cambiando.
El Programa Nacional de Vivienda 2026-2030 plantea una visión de la vivienda como parte de un ecosistema territorial y establece, entre sus objetivos, vincular la vivienda con servicios y oportunidades de empleo.
Esto significa que cada vez tiene menos sentido analizar una vivienda de manera aislada.
Una casa forma parte de una ciudad.
Y una ciudad forma parte de la vida económica y social de una familia.
Para quien utiliza Infonavit
Si estás pensando utilizar tu crédito Infonavit, no te limites a preguntar:
¿Cuánto me presta Infonavit?
Pregunta también:
¿Qué vivienda puedo comprar?
¿Dónde está?
¿Cuánto me costará vivir ahí?
¿Cuánto tardaré en llegar al trabajo?
¿Qué servicios existen?
¿Cómo es la zona?
¿Qué gastos adicionales tendré?
¿Podré mantener la vivienda durante los próximos años?
Porque conseguir el crédito es solamente el comienzo de la responsabilidad financiera.
Para quien vende una vivienda
Este análisis también es importante para los propietarios.
Una vivienda puede tener características que la hagan atractiva para determinados compradores.
Pero también puede tener elementos que reduzcan su atractivo:
- deterioro;
- falta de mantenimiento;
- problemas de transporte;
- servicios insuficientes;
- adeudos;
- documentación incompleta;
- problemas de seguridad;
- entorno deteriorado.
Por eso, antes de poner una propiedad en venta, conviene conocer qué estás ofreciendo realmente al mercado.
La pregunta que todos deberíamos hacernos
Antes de comprar una vivienda, quizá la pregunta no debería ser:
«¿Cuánto cuesta?»
Sino:
«¿Cuánto me va a costar vivir aquí?»
Y todavía más importante:
«¿Esta vivienda realmente puede convertirse en patrimonio para mi familia?»
Reflexión CIBR
Una vivienda no debería analizarse únicamente por sus metros cuadrados, su precio o la mensualidad del crédito.
Una vivienda es el lugar donde una familia construye su vida.
Por eso importan la ubicación, los servicios, el transporte, el trabajo, las escuelas, la seguridad, el mantenimiento y la capacidad económica para sostenerla.
Una casa puede parecer económica cuando solamente vemos el precio.
Pero puede ser muy diferente cuando calculamos todo lo que cuesta vivir en ella.
Antes de comprar una casa, no solamente preguntes cuánto cuesta.
Pregunta cuánto te costará sostenerla.
Porque comprar una vivienda es adquirir una deuda y, al mismo tiempo, una responsabilidad.
Pero cuando la decisión está bien analizada, también puede ser el comienzo de algo mucho más importante:
La construcción de un patrimonio.
Fuentes oficiales consultadas
- Programa Nacional de Vivienda 2026-2030 — SEDATU
- Reforma a la Ley de Vivienda y vivienda adecuada — SEDATU
- Programa Nacional de Vivienda 2026-2030 — anuncio de SEDATU
- Censo de viviendas con problemáticas de Infonavit — Gobierno de México
Nota editorial: En el artículo evité afirmar que la lejanía sea la causa directa del abandono de viviendas. Los datos oficiales muestran el problema de vivienda deshabitada/vandalizada, mientras que la ubicación, transporte y acceso a servicios son elementos reconocidos oficialmente como componentes de una vivienda adecuada. Esa separación hace que el artículo sea más serio y defendible.
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